中水亞田擬在營口經濟技術開區南部新城區核心區域進行海灣城二期建設項目，用途為住宅用地，規劃總建筑面積315975.06㎡，其中，住宅樓建筑規劃面積為255933.99㎡。小區采用法式古典園林設計風格，并引入千株名貴樹種，充分利用樓與樓之間的空間布局，形成錯落有致、極具韻律的自然人文景觀。項目建成后，無論從建筑質量、設計風格、園區配套服務、園區綠化等，都將是鲅魚圈地區首屈一指的高端精品住宅。
二、政策背景
2.1 國家層面政策頻出，促進房地產行業健康發展，房地產行業面臨變中求進
| 政策分類 | 影響簡析 | |
| 宏觀層面 | 貨幣政策 | n? 政府利用改變貨幣供應量，調整存準率和存貸利率等渠道，運用靈活的貨幣政策，有效的刺激或抑制房地產投資規模、信貸規模，從而間接促進或抑制房地產市場的發展。
n? 2018年以來，央行三次定向降準釋放流動性，2018年二季度貨幣政策例會，重申了貨幣政策要保持穩健中性，同時保持流動性合理充裕。但銀行信貸在房地產領域仍維持收緊，全國首套房貸款平均利率連續多月上升，表現出明顯的抑制性政策傾向。 |
| 財政政策 | n? 針對房地產企業征收的各類稅費會增加房企的開發成本；針對購房者的稅收使得購房和持有成本上升，能抑制房地產的投機需求。
n? 2016年以來，營改增政策對二手房市場形成一定利好，稅負略有下降但并不明顯，影響相對有限，2017年人大常委會把制定房地產稅法列入了五年立法規劃，2018年9月，十三屆全國人大常委會立法規劃公布，房地產稅法列“第一類”，短期內對房地產市場影響有限。 |
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| 中觀層面 | 土地政策 | n? 政府是土地的唯一供給方，不同區域、不同時期，政府對土地供給量的調控政策都不盡相同。土地供給直接決定了房屋供給，因此，土地政策是影響房地產市場供需均衡的源頭因素。
n? 2017年以來的系列土地政策主要從兩個角度進行安排：一是確保土地合理供應，科學把握住房建設和節奏、加大住房保障力度及強化地方責任；二是加速發展租賃市場，并在13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。土地政策偏于穩健，將抑制房地產市場過熱，促進健康發展。 |
| 戶籍政策 | n? 戶籍人口城鎮化率的提高和住房制度改革的深化有助于有序消化房地產庫存，解決區域性、結構性問題。
n? 《國務院關于進一步推進戶籍制度改革的意見》提出全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制；合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規模。這對促進當地房地產市場需求均有著明顯的正向作用。 |
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| 地方調控政策 | n? 房地產業的健康發展離不開政府的有力引導，有效的調控政策可為房地產行業的發展營造一個健康、穩定的環境，促進房地產市場的穩定發展。
n? “省24條”強調堅持調控目標不動搖、力度不放松，支持剛性居住需求、堅決遏制投機炒房，促進房地產市場平穩健康發展；《西昌市人民政府關于開展房地產市場亂象治理促進房地產市場健康平穩發展的通知》，治理房地產市場亂象，進一步規范商品房銷售行為，維護房地產市場秩序，防范化解房地產風險；上述調控政策將促進房地產市場健康、平穩發展。 |
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| 微觀層面 | 融資政策 | n? 融資政策的收緊從供給端對房地產企業的融資渠道和規模進行控制，著力于防范資產泡沫和金融風險。該政策對市場供需的沖擊力大，調控作用較為明顯。 |
表2-1：房地產行業政策??資料來源：智匯行業研究院
圖2-1：公共財政收入增速與商品房銷售面積增速顯著相關??數據來源：Wind，智匯行業研究院
小結：預計2020年房地產政策松綁的力度會更大、頻率會更密集，從而使得房地產能有效地輸血地方財政、更好地拉動上下游產業鏈、更充分吸納就業。在上述假設下，預計2020年房地產投資增速能維持在5%以上，銷售額繼續保持正增長。2019年房地產投資增速超預期托底了經濟，2020年作為三大目標全面收官的決勝之年，房地產市場的健康發展意義重大。
2.2 遼寧省出臺相關政策，促進房地產市場健康發展
小結：省政府一系列政策措施有利于穩定我省房地產市場，對于促進房地產市場健康發展有著重要意義，隨著經濟的持續發展、城鎮化率的持續提高，我省房地產市場銷售量（尤其是重要市縣的商品房銷售量）將保持相對穩定的狀態。
2.3 營口市房地產去庫存，對商品房銷售產生積極推動作用
2.3.1 為加快房地產去庫存，多舉措并行，促進商品房銷售
2017年1月，營口市住房和城鄉規劃建設委員會發布《營口市加快房地產去庫存工作實施方案》（營住建發〔2017〕8號）?！秾嵤┓桨浮芬笸七M我市供給側結構性改革，擴大商品房消費需求，有效化解房地產庫存，進一步促進我市房地產市場平穩健康發展?！秾嵤┓桨浮愤M一步提出：力爭用3到5年時間，達到供需關系基本平衡，房地產去化周期調整到12至18個月合理區間內，建立滿足多層次需求的住房供應體系，基本完成房地產去庫存工作任務。
2.3.2 租售并舉，降庫存的同時將有力推動房地產市場發展
2018年10月，營口市發布《加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉住房制度工作方案》?！斗桨浮分贫嗣鞔_的工作目標：以滿足我市居民住房需求為出發點，全面建立租購并舉的住房制度，基本形成渠道多元、總量平衡、房源充足、政府監管、結構合理、服務規范、制度健全、租賃關系穩定有序的住房租賃市場；進一步完善?；?、促公共、可持續的公共租賃住房保障體系；加快構建由政府提供基本保障，在現有相關公司基礎上改建成立國有住房租賃企業，鼓勵市場多元化滿足不同層次需求的住房供應結構，梯級增加租賃住房年度供應規模，到2020年，其所占住房建設計劃的比例爭取達到5%以上。
小結：市委市政府在房地產領域的一系列政策措施對于促進我市房地產市場健康發展有著重要意義，在庫存得到有效降低的同時，擴大剛需和租購并舉等鼓勵性措施將對已經拿證的新建樓盤的銷售帶來有力影響。
2.3 項目建設背景總結
建筑和房地產行業是我國國民經濟的重要支柱性產業，為保證建筑和房地產業平穩健康發展，國家層面制定了一系列政策文件，雖然將帶來房地產行業的短期調整，但必將使房地產行業步入更加穩健的發展軌道。此外，遼寧省和營口市根據省情和市情制定的一系列政策措施將給營口市房地產行業帶來了新的動力。
第三章 行業與市場分析
3.1 營口市房地產市場發展底層驅動因素
3.1.1 國民經濟回穩健康發展，為房地產市場注入了強大動力
圖3-1：2013~2018年營口市地區生產總值及增速??數據來源：營口市2013~2018年統計公報，營口市政府官網
3.1.2 營口市城鎮化率穩步提升，帶動商品房銷售面積增長
圖3-2：2013~2018年營口市城鎮化率逐步提高?數據來源：營口市2013~2018年統計公報
城鎮化進程必然推動購房需求的增加。從統計數據來看，近三年營口市商品房和住宅銷售面積持續增加，庫存面積持續降低。
圖3-3：2013~2018年營口市住宅銷售面積持續增加??數據來源：營口市2013~2018年統計公報
3.1.3 城鎮居民收入和消費水平提高、住戶存款總額逐年上升，為營口市房地產市場發展奠定了消費能力基礎
圖3-4：2013~2018年營口市常住居民人均可支配收入??數據來源：營口市2013~2018年統計公報
圖3-5：2013~2018年營口市年末住戶存款余額逐年上升（億元）?數據來源：營口市2013~2018年統計公報
3.2 營口市房地產市場現狀分析
3.2.1 遼寧省房地產市場整體保持平穩健康發展
3.2.2 營口市房地產市場情況保持在合理區間
1、營口市房地產實際施工面積持續下滑，利于本項目銷售
圖3-6：2014~2018年營口市房地產實際施工建筑面積及下降幅度??數據來源：營口市2014~2018年統計公報
2、隨著外地人購房占比增加，營口市商品房銷售將保持穩定
表3-1：2018年度遼寧省商品房銷售大數據? ?數據來源：遼寧省統計局
3、2019年上半年營口市房地產市場運行簡況
整體來看，營口市房地產市場情況保持在合理區間。
3.3 競爭格局分析
3.3.1 整體競爭格局
目前，營口市在售和待售樓盤情況如下圖所示，其中，鲅魚圈有待售和在售樓盤共65個。
3.3.2 項目周邊同檔次樓盤情況
3.4 營口市房地產市場規模預測
據建設部政策研究中心推出的《全面建設小康社會居住目標》，到2020年，城鎮人口人均居住面積為35平方米，預計2030年，將此調整到40平方米。據此測算，到實現75%的常住人口城鎮化率指標，營口市房地產市場需要供給994萬平方米的住宅。根據2018年營口全市住宅成交均價4525元/m2計算，營口市房地產住宅市場規模將新增449.6億。
3.5 行業市場分析結論
隨著營口市區域經濟的健康發展，人均可支配收入持續上升，營口市對外地人口吸引力持續上升，房地產業盡管在短期調整中，住房成交量有所下滑，但考慮到營口市人口規模和城鎮化率進程，未來幾年，營口市住宅房地產市場規?？臻g仍有近500億元（以2018年銷售均價計算），為本項目提供了廣闊的市場空間。
目 錄
第一章 項目總論
1.1 項目概況
- 1.1.1 項目名稱
- 1.1.2 項目簡介
- 1.1.3 項目建設方
- 1.1.4 項目選址
- 1.1.5 項目主要建設內容
- 1.1.6項目建設工期
- 1.1.7 資金籌措
- 1.1.8財務評價
1.2 結論建議
1.2.1 項目結論
1.2.2 項目建議
第二章 政策背景
2.1 國家層面政策頻出，促進房地產行業健康發展，房地產行業面臨變中求進
2.2 遼寧省出臺相關政策，促進房地產市場健康發展
2.3 營口市房地產去庫存，對商品房銷售產生積極推動作用
- 2.3.1 為加快房地產去庫存，多舉措并行，促進商品房銷售
- 2.3.2 租售并舉，降庫存的同時將有力推動房地產市場發展
2.4 項目建設背景總結
第三章 行業與市場分析
3.1 營口市房地產市場發展底層驅動因素
- 3.1.1 國民經濟回穩健康發展，為房地產市場注入了強大動力
- 3.1.2 營口市城鎮化率穩步提升，帶動商品房銷售面積增長
- 3.1.3 城鎮居民收入和消費水平提高、住戶存款總額逐年上升，為營口市房地產市場發展奠定了消費能力基礎
3.2 營口市房地產市場現狀分析
- 3.2.1 遼寧省房地產市場整體保持平穩健康發展
- 3.2.2 營口市房地產市場情況保持在合理區間
3.3 競爭格局分析
- 3.3.1 整體競爭格局
- 3.3.2 項目周邊同檔次樓盤情況
3.4 營口市房地產市場規模預測
3.5 行業市場分析結論
第四章 項目介紹
4.1 項目名稱
4.2 項目簡介
4.3 項目定位
- 4.3.1 客戶定位
- 4.3.2 價格定位
4.4 項目建設單位
4.5 項目亮點
- 4.5.1 建筑設計優勢
- 4.5.2 建材優勢
- 4.5.3 學區優勢
- 4.5.4 市場定位精準
第五章 商業模式
5.1 商業模式圖
- 5.1.1 價值目標
- 5.1.2 客戶細分
- 5.1.3 客戶關系
- 5.1.4 渠道策略
- 5.1.5 核心資源
- 5.1.6 關鍵業務
- 5.1.7 重要伙伴
- 5.1.8 成本
- 5.1.9 收入
5.2 運營模式
5.3 盈利模式
第六章 戰略規劃
6.1 SWOT分析
6.2總體戰略
6.3 分階段銷售計劃
- 6.3.1 第一階段：市場試探
- 6.3.2 第二階段：形象導入
- 6.3.3 第三階段：強勢蓄客
- 6.3.4 第四階段：項目開盤
- 6.3.5 第五階段：房源加推
6.4 戰略保障
6.4.1 原材料采購
6.4.2 市場應急方案
第七章 營銷方案
7.1 總體策略
7.2 項目整體營銷組合
第八章 項目選址及建設條件
8.1 項目選址
8.2 區域情況
- 8.2.1 地理位置
- 8.2.2 區域人口
- 8.2.3 交通分析
- 8.2.4 地理條件
- 8.2.5 經濟條件
8.3 地塊周邊配套
- 8.3.1 教育配套
- 8.3.2 醫療資源
- 8.3.3 交通配套
- 8.3.4 其他配套
第九章 項目建設內容
9.1 規劃原則
9.2 主要建設內容
9.3 項目建設進度
第十章 總圖運輸及公用工程
10.1 總圖布置
- 10.1.1 總平面布置原則
- 10.1.2 總平面布置方案
- 10.1.3 戶型結構圖
10.2 公用工程建設方案
- 10.2.1 防雷設計
- 10.2.2 地震防設
- 10.2.3 給水工程
- 10.2.4 排水工程
- 10.2.5 空調及通風工程
- 10.2.6 電力工程
- 10.2.7 通訊、電視、網絡系統
第十一章 環境保護
11.1 環保綜述
11.2 環境污染防治對策
- 11.2.1 環保原則
- 11.2.2 施工期環境影響及防護措施
- 11.2.3 項目運營期環境影響及防護措施
第十二章 節能與消防
12.1 節能設計
- 12.1.1 節能設計依據與合理用能標準
- 12.1.2 項目節能分析
- 12.1.3 節能措施和節能效果
12.2 消防設計
- 12.2.1 設計依據
- 12.2.2 消防措施
- 12.2.3 火災報警系統
- 12.2.4 滅火系統
- 12.2.5 消防知識教育
第十三章 安全勞動與衛生
13.1 設計依據和相關標準
13.2 主要危害因素
- 13.2.1 有毒有害物品的危害
- 13.2.2 危險性作業的危害
- 13.2.3 安全措施方案
第十四章 項目管理
14.1 建設管理
14.2 資金管理
14.3 合同管理制
第十五章 投資估算及資金籌措
15.1 估算依據
15.2 估算范圍
15.3 項目總投資估算
15.4 資金來源與籌措
15.5 還款計劃
第十六章 項目經濟效益測算
16.1 測算依據
16.2 財務假設
16.3 財務預測
- 16.3.1 收入預測
- 16.3.2 總成本費用預測
- 16.3.3 利潤預測
- 16.3.4 現金流量預測
16.4 財務預測指標及經濟效益分析
16.5 盈虧平衡點
16.6 敏感性分析
第十七章 建設項目風險分析及控制措施
17.1 市場方面
17.2 資金方面
17.3 運營能力方面
17.4 成本控制方面
17.5 專業管理方面
第十八章 結論和建議
18.1 項目結論
18.2 項目建議
