一、項目簡介
本項目借勢前瞻性的政府規劃，緊扣文化內容體驗主線，以突出文化內涵為主旨，打造簽約作者創作中心/作家·讀友基地、出版選題/動漫創作研究基地、研學旅行基地建設、文化旅游和高端康養度假服務、高端影視體驗館等，滿足年輕群體個性化文娛體驗。同時，針對高端旅游市場，為高端客戶設計文化體驗精品線路，借力西昌獨特旅游資源、豐富的自然與人文遺產，以文旅景區構建旅游目的地和消費場景，以優質文化內容及文創商品提升游客體驗，打造“文化內容+文旅線路+文創傳媒+文旅景區”的完整文化旅游全生態產業鏈，助力西昌建設國內旅游目的地。
二、項目背景與必要性
2.1 項目建設背景
2.1.1 文創產業政策背景
1、國家層面提出“堅定文化自信”，引領現代文創產業發展
黨的十九大作出了“中國特色社會主義進入新時代”的重大政治判斷，同時十九大報告中對社會主要矛盾轉化的重大判斷，表明人民群眾對當下的精神文化產品提出了新的要求，這對文創產業發展來說是紅利，更是機遇。十九大報告中貫穿了“四個自信”，其中文化自信是增強社會和公民廣泛認同感和歸屬感的重要力量。
2、“全面建成小康社會”離不開精神生活層面的小康
“國民之魂，文化予之；國民之魄，文化鑄之?！蔽幕敲褡宓难}，是人民的精神家園。古今中外的歷史反復證明，先進文化，可以創造生產力，提高競爭力，形成凝聚力。無論是一個民族、一個國家，還是一個地方的發展，如果沒有文化的繁榮昌盛，沒有人民群眾精神世界的充實富裕，沒有全民族精神力量的強力支撐，就不可能有持續發展、高質量發展，更不可能有自信自立自強。
3、省委省政府高度重視巴蜀文化建設，建成文化強省
2017年，四川省政府辦公廳印發《四川省“十三五”文化發展規劃》，明確提出，到2020年，文化產業將成為四川支柱性產業之一。
2019年，我省印發了《建設文化強省中長期規劃綱要（2019-2025年）》，要求全面提升四川文化軟實力，奮力創造巴蜀文化新輝煌，以文化強省建設助推治蜀興川再上新臺階。到2025年，我省要基本建成文化強省。
4、西昌市城市總體規劃提出西部新城發展新思路
涼山州《推進文化創意和設計服務與相關產業融合發展專項行動計劃（2014—2020年）》提出：到2020年，將涼山打造成全省有較大影響的文化創意和設計服務基地。
小結：隨著文創領域的重要性越發突顯，加之西昌市西部新城產城定位將文化作為重要的維度，文創、商業、居住相融的項目有著重要的社會和經濟價值。
2.1.2 房地產領域政策背景
| 政策分類 | 影響簡析 | |
| 宏觀層面 | 貨幣政策 | ? 政府利用改變貨幣供應量，調整存準率和存貸利率等渠道，運用靈活的貨幣政策，有效的刺激或抑制房地產投資規模、信貸規模，從而間接促進或抑制房地產市場的發展。
2018年以來，央行三次定向降準釋放流動性，2018年二季度貨幣政策例會，重申了貨幣政策要保持穩健中性，同時保持流動性合理充裕。但銀行信貸在房地產領域仍維持收緊，全國首套房貸款平均利率連續多月上升，表現出明顯的抑制性政策傾向。 |
| 財政政策 | ? 針對房地產企業征收的各類稅費會增加房企的開發成本；針對購房者的稅收使得購房和持有成本上升，能抑制房地產的投機需求。
2016年以來，營改增政策對二手房市場形成一定利好，稅負略有下降但并不明顯，影響相對有限，2017年人大常委會把制定房地產稅法列入了五年立法規劃，2018年9月，十三屆全國人大常委會立法規劃公布，房地產稅法列“第一類”，短期內對房地產市場影響有限。 |
|
| 中觀層面 | 土地政策 | ?政府是土地的唯一供給方，不同區域、不同時期，政府對土地供給量的調控政策都不盡相同。土地供給直接決定了房屋供給，因此，土地政策是影響房地產市場供需均衡的源頭因素。
2017年以來的系列土地政策主要從兩個角度進行安排：一是確保土地合理供應，科學把握住房建設和節奏、加大住房保障力度及強化地方責任；二是加速發展租賃市場，并在13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。土地政策偏于穩健，將抑制房地產市場過熱，促進健康發展。 |
| 戶籍政策 | ? 戶籍人口城鎮化率的提高和住房制度改革的深化有助于有序消化房地產庫存，解決區域性、結構性問題。
《國務院關于進一步推進戶籍制度改革的意見》提出全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制；合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規模。這對促進當地房地產市場需求均有著明顯的正向作用。 |
|
| 地方調控政策 | ? 房地產業的健康發展離不開政府的有力引導，有效的調控政策可為房地產行業的發展營造一個健康、穩定的環境，促進房地產市場的穩定發展。
“省24條”強調堅持調控目標不動搖、力度不放松，支持剛性居住需求、堅決遏制投機炒房，促進房地產市場平穩健康發展；《西昌市人民政府關于開展房地產市場亂象治理促進房地產市場健康平穩發展的通知》，治理房地產市場亂象，進一步規范商品房銷售行為，維護房地產市場秩序，防范化解房地產風險；上述調控政策將促進房地產市場健康、平穩發展。 |
|
| 微觀層面 | 融資政策 | ?融資政策的收緊從供給端對房地產企業的融資渠道和規模進行控制，著力于防范資產泡沫和金融風險。該政策對市場供需的沖擊力大，調控作用較為明顯。 |
表2-1：房地產行業政策? 資料來源：智匯行業研究院
圖2-1：公共財政收入增速與商品房銷售面積增速顯著相關?數據來源：Wind，智匯行業研究院
小結：預計2020年房地產政策松綁的力度會更大、頻率會更密集，從而使得房地產能有效地輸血地方財政、更好地拉動上下游產業鏈、更充分吸納就業。在上述假設下，預計2020年房地產投資增速能維持在5%以上，銷售額繼續保持正增長。2019年房地產投資增速超預期托底了經濟，2020年作為三大目標全面收官的決勝之年，房地產市場的健康發展意義重大。
2.1.3 XX集團發展背景
2.2 項目實施的必要性
- 2.2.1 是響應國家在文創領域發展政策的必然選擇
- 2.2.2 是四川省文創產業在川西發展的有效助力
- 2.2.3 是豐富西昌西部新城文化產品供給的必要手段
- 2.2.4 是XX集團立足自身發展和產業布局的實際需要
2.3 項目實施的社會效益
文化產業實現的是經濟效益與社會效益的雙效益，創造的價值遠遠大于一般企業等經濟組織在流通市場中的價值。
- 2.3.1 豐富業態，促進增加稅收
- 2.3.2 人力需求，帶動當地就業
- 2.3.3 文化供給，助力精神小康
三、行業與市場分析
3.1 文創產業及文創地產發展現狀
3.1.1 文化創意產業正逐漸成為國民經濟支柱產業
“十三五”規劃建議明確提出：2020年文化產業要成為國民經濟產業支柱。根據國家統計局數據顯示，2018年，中國文化及相關產業增加值為4.1萬億元，較2017年的3.5萬億元增長17.1%，繼續維持著兩位數的增速。預計2020年，中國文化及相關產業增加值將突破5萬億元。
3.1.2 圖書零售市場規模猛增，帶動圖書文創產業發展
2010-2018年，中國圖書零售市場規模復合增長率達到10.3%，近年增速較前幾年雖有所回落，但自2014年以來依然連續五年保持著兩位數的增速。
3.1.3 文創地產發展進入3.0階段
圖3-1：文創地產發展進程
文創地產經歷了從1.0時代文化創意產業園區的“藝術辦公”，到2.0時代文化創意街區的“休閑范兒”，再到3.0時代文化創意社區（文創辦公+商業休閑+社區生活）的“生活氣息”，文創地產開始超越創意，越來越接地氣。
- 3.1.4 成功案例分析
1、北京·798藝術區
2、成都·東郊記憶音樂公園
3、成都·西村文化創意產業園
4、成都綠地·468（西部）文創中心
3.2 項目實施市場驅動因素
3.2.1 國民經濟健康發展，為文創地產發展創造了良好大環境
圖3-5：2014-2018年西昌地區生產總值、增速及在涼山州的重要地位
數據來源：涼山州和西昌市各年國民經濟和社會發展統計公報
3.2.2 西昌市城鎮化率穩步提升，帶動房地產行業的迅速發展
圖3-6：2014-2018年西昌市常住人口數量及城鎮化率情況??數據來源：西昌市各年國民經濟和社會發展統計公報
3.2.3 城鎮居民可支配收入持續提高，為西昌市文創地產發展奠定了消費意愿和消費能力基礎
圖3-7：2014-2018年西昌市城鎮居民可支配收入持續提高??數據來源：西昌市各年國民經濟和社會發展統計公報
3.3 西昌市房地產市場現狀分析
3.3.1 西昌市建筑業快速壯大，房地產市場平穩發展
圖3-8：2014-2018年西昌市建筑業總產值和房地產開發投資快速增加?數據來源：西昌市各年國民經濟和社會發展統計公報
3.3.2 西昌市土地市場概述
1、二線、都市圈三線和非都市圈三線的土拍樓面價上漲
2、西昌市土地市場供給增加，樓面價企穩緩漲
3.3.3 西昌房地產市場概述
1、過去幾年，西昌樓市保持高位運行
2、2019年來，西昌樓市進入“企穩”階段
（1）新房供給方面，供應量同比增長15%
（2）新房銷售方面，出售量同比下滑18%
（3）二手房方面，交易量下降14%，價格上漲13%
（4）庫存方面，非住宅去庫存較大
3、總體平穩，西昌樓市將進入新一輪發展時期
3.3.4 西昌市房地產市場規模預測
根據區域經濟發展理論和國內外實際，在區域經濟發展集中效應明顯的情況下，經濟相對發達地區對于整個地區的“虹吸效應”明顯。目前，西昌市GDP占全州的三分之一，是涼山州經濟發展最好的城市，西昌對整個涼山州的“虹吸效應”明顯。2018年，涼山州全州末常住人口為490萬人，城鎮化率僅為35.71%，隨著西昌新城建設的推進，將吸引州內其他地區人口流入，中心城區人口2020年將達到55萬人，2030年達到70萬人，這成為西昌房地產市場發展的持續動力。
據建設部政策研究中心推出的《全面建設小康社會居住目標》，城鎮人口人均居住面積以35平方米計算，到2030年，西昌市中心城城區需新增住房面積525萬平方米。根據2019年上半年西昌全市住宅成交均價10625元/m2計算，中短期內，西昌市房地產住宅市場規模將新增557.81億元。
3.4 周邊主要競爭樓盤情況
3.4.1 東部城區重點項目情況
1、邛?！?7度
2、鐵投·邛海壹號
3、領地·海月里&悅邛海
4、樂薈城
5、邛海長島
小結：當前，東部城區在售的重點項目圍繞邛海4A景區布局，以生態景觀為主要賣點，價格均價在1.2萬元左右，價格較高。以邛?！?7度規模最大，該項目集旅游、文化、科技、創意、商務辦公等為一體，與本案在業態上競爭關系較為強烈，其競爭優勢在于生態風光和業態規模，但其價格偏高、項目總體投入大。
3.4.2 西部新城重點項目情況
1、陽光城·文瀾府
2、藍潤·春風九里
3、交大·紫悅府
4、邦泰·花熙府
5、正黃金色學府·天驕
小結：當前，西部新城在售的重點項目圍繞居住核心區布局，位于寧遠大道兩側，與本項目構成直接競爭關系。其主要賣點以教育資源和獨特設計，價格均價在9200元左右，相對于東城價格較低。從整體來看，以上項目在整體資源上與本案基本一致，資源差異相差不大；在業態上，以居住功能為主，自身基本無商業、辦公等綜合性業態，缺乏項目亮點和完整生活配套。
3.5 行業與市場分析總結
在文創產業方面。隨著文創產業逐步成為我國國民經濟支柱性產業，文創地產發展也進入了3.0階段（文創辦公+商業休閑+社區生活），以北京798藝術區、成都468（西部）文創中心為代表的眾多文創中心取得了巨大成功。與此同時，西昌市城鎮化率穩步提升，居民收入水平持續提高，加之西昌西部新城文化中心的定位，為西昌市文創地產發展奠定了良好的基礎。
在房地產市場方面。隨著時代的發展，西昌先天氣候優勢、宜居的生態粉底以及逐漸四通八達的交通建設，讓城市建設、文化、經濟與一線城市，與發達的沿海地區實現了快速對接，有了更深層次的升華。邦泰集團、正黃集團、樹高集團、碧桂園集團、成投、蜀鑫、九洲集團、領地集團等房地產巨頭紛紛搶西昌西部新城，西部新城成了最有發展潛力、項目性價比最高的區域。從近兩年西昌土拍數量情況看，西昌市土地供給呈現上升狀態，西部新城和航天大道東延線土拍樓面價呈現緩漲企穩趨勢，但在售樓盤房價均在9000~12000元/平方米左右，對于剛需群體仍然較高。盡管本項目周邊在售樓盤較多，但由于本項目土地成本遠低于目前的市價，有足夠空間根據市場情況靈活定價，因此本項目具有很強的市場競爭力。
目? 錄
第一章?? 項目總論
1.1?? 項目概況
- 1.1.1 項目名稱
- 1.1.2 項目性質
- 1.1.3 項目簡介
- 1.1.4 項目選址
- 1.1.5 建設規模與內容
- 1.1.6 項目投資與資金籌措
- 1.1.7 財務指標
- 1.1.8 項目投資亮點
1.2?? 項目編制依據
1.3?? 結論與建議
第二章?? 項目背景與必要性
2.1?? 項目建設背景
- 2.1.1 文創產業政策背景
- 2.1.2 房地產領域政策背景
- 2.1.3 四川出版集團發展背景
2.2? 項目實施的必要性
- 2.2.1? ? ? 是響應國家在文創領域發展政策的必然選擇
- 2.2.2????? 是四川省文創產業在川西發展的有效助力
- 2.2.3????? 是豐富西昌西部新城文化產品供給的必要手段
- 2.2.4????? 是四川出版集團立足自身發展和產業布局的實際需要
2.3? 項目實施的社會效益
- 2.3.1? ? ? 豐富業態，促進增加稅收
- 2.3.2????? 人力需求，帶動當地就業
- 2.3.3????? 文化供給，助力精神小康
第三章?? 行業與市場分析
3.1?? 文創產業及文創地產發展現狀
- 3.1.1 文化創意產業正逐漸成為國民經濟支柱產業
- 3.1.2 圖書零售市場規模猛增，帶動圖書文創產業發展
- 3.1.3 文創地產發展進入3.0階段
- 3.1.4 成功案例分析
3.2? 項目實施市場驅動因素
- 3.2.1? ? ? 國民經濟健康發展，為文創地產發展創造了良好大環境
- 3.2.2????? 西昌市城鎮化率穩步提升，帶動房地產行業的迅速發展
- 3.2.3????? 城鎮居民可支配收入持續提高，為西昌市文創地產發展奠定了消費意愿和消費能力基礎
3.3? 西昌市房地產市場現狀分析
- 3.3.1? ? ?西昌市建筑業快速壯大，房地產市場平穩發展
- 3.3.2????? 西昌市土地市場概述
- 3.3.3????? 西昌房地產市場概述
- 3.3.4????? 西昌市房地產市場規模預測
3.4? 周邊主要競爭樓盤情況
- 3.4.1? ? ?東部城區重點項目情況
- 3.4.2????? 西部新城重點項目情況
3.5? 行業與市場分析總結
第四章?? 項目選址及建設條件
4.1?? 項目選址
4.2? 區域情況
- 4.2.1? ? ?自然地理位置
- 4.2.2????? 區域人口
- 4.2.3????? 交通分析
- 4.2.4????? 地理條件
- 4.2.5????? 旅游資源
- 4.2.6????? 經濟條件
- 4.2.7????? 民族文化
- 4.2.8????? 城市榮譽
4.3? 地塊周邊配套
4.3.1 教育配套
- 4.3.2????? 醫療資源
- 4.3.3????? 交通配套
- 4.3.4????? 其他配套
第五章?? 項目SWOT分析
5.1?? 優勢
- 5.1.1 選址西部新城區域位置優勢
- 5.1.2 項目開發的成本優勢（土地價值）
- 5.1.3 品牌與資源優勢
- 5.1.4 產品優勢
5.2? 劣勢
- 5.2.1? ? ? 周邊配套設施還需一段時間才能成熟
- 5.2.2????? 文創產業所需人才缺乏
5.3? 機遇
5.4? 挑戰
第六章?? 項目總體設計方案
6.1?? 規劃總體創意
6.2? 規劃原則
6.3? 用地合理性
6.4? 項目定位
第七章?? 項目規劃
7.1?? 業態/產業規劃
7.2? 運作模式
7.2.1? ? ?項目開發模式
7.2.2????? 盈利來源
第八章?? 項目建設內容
8.1?? 主要建設內容
8.2? 建設功能介紹
8.3? 項目建設進度
第九章?? 營銷策略
9.1?? 項目營銷策略概況
9.1.1 營銷目標
9.1.2 營銷策略
9.2? 各階段銷售計劃
9.3? 各類型房產銷售策略
- 9.3.1? ? ?公寓銷售策略
- 9.3.2????? 商業銷售策略
9.4? 市場應急方案
第十章?? 總圖運輸及公用工程
10.1 總圖布置
- 10.1.1????? 總平面布置原則
- 10.1.2????? 總平面布置方案
- 10.1.3????? 功能分區
10.2 公用工程建設方案
- 10.2.1????? 防雷設計
- 10.2.2???? 地震防設
- 10.2.3???? 給水工程
- 10.2.4???? 排水工程
- 10.2.5???? 空調及通風工程
- 10.2.6???? 電力工程
- 10.2.7???? 通訊、電視、網絡系統
10.3 智能化與信息化系統建設
- 10.3.1????? 設計原則
- 10.3.2???? 系統建設
第十一章?????? 環境保護
11.1? 環保綜述
11.2 環境污染防治對策
- 11.2.1????? 環保原則
- 11.2.2????? 施工期環境影響及防護措施
- 11.2.3????? 項目運營期環境影響及防護措施
- 11.2.4????? 水土流失來源及防治措施
第十二章?????? 節能與消防
12.1 節能設計
- 12.1.1????? 節能設計依據與合理用能標準
- 12.1.2????? 項目節能分析
- 12.1.3????? 節能措施和節能效果
12.2 消防設計
- 12.2.1????? 設計依據
- 12.2.2???? 消防措施
- 12.2.3???? 火災報警系統
- 12.2.4???? 滅火系統
- 12.2.5???? 消防知識教育
第十三章?????? 安全勞動與衛生
13.1 設計依據和相關標準
13.2 主要危害因素
- 13.2.1????? 有毒有害物品的危害
- 13.2.2???? 危險性作業的危害
- 13.2.3???? 安全措施方案
第十四章?????? 項目管理
- 14.1 建設管理
- 14.2 資金管理
- 14.3 合同管理制
第十五章?????? 組織機構及勞動定員
- 15.1 項目組織機構設置
- 15.2 人力資源配置
- 15.3 人員培訓
第十六章?????? 投資估算及資金籌措
16.1 估算依據
16.2 估算范圍
16.3 項目總投資估算
16.4 資金來源與籌措
16.5 還款計劃
第十七章?????? 項目經濟效益測算
17.1 測算依據
17.2 財務假設
17.3 財務預測
- 17.3.1????? 收入預測
- 17.3.2???? 總成本費用預測
- 17.3.3???? 利潤預測
- 17.3.4???? 現金流量預測
17.4 財務預測指標及經濟效益分析
第十八章?????? 項目敏感性分析
18.1 盈虧平衡點
18.2 敏感性分析
第十九章?????? 建設項目風險分析及控制措施
19.1 市場方面
19.2 資金方面
19.3 政策方面
19.4 運營能力方面
19.5 成本控制方面
19.6 專業管理方面
第二十章?????? 結論和建議
20.1 項目結論
20.2 項目建議
